话说大周永熙年间，金陵城中有座敕造宁国府，府中老太君徐氏年过七旬，精神矍铄。这日正值腊月二十三，府中梅花开得正盛，老太君由两个孙女搀着在园中赏玩。长孙女名唤黛心，穿着藕荷色缕金袄，葱黄绫棉裙，眉蹙春山，眼颦秋水，颇有林下风致；次孙女名唤嫣红，着大红羽缎对襟褂子，蜜合色罗裙，顾盼神飞，见之忘俗。两个姐儿正说笑时，忽见管家媳妇慌慌张张来回：“京里二老爷升了兰台寺大夫，报喜的已到前厅了！”
众人忙往荣禧堂去，只见满府张灯结彩。偏有个青衣小婢在穿堂探头探脑，被管家逮个正着。这婢子名唤柳五儿，原是厨下粗使丫头，因生得眉眼俊俏，常往主子跟前凑趣。老太君见她衣衫单薄，叹道：“这般寒天，倒难为她。”遂命赏件旧袄。五儿叩头谢恩时，袖中忽落出个香囊，绣着交颈鸳鸯，针线竟是黛心房中之物。
且说黛心回至潇湘馆，见案头诗稿似被人翻动，正自疑惑，丫鬟雪雁来回：“方才太太屋里的周瑞家的送来宫花，说是薛姑娘给各位姑娘戴的。”黛心冷笑道：“别人挑剩的才给我，倒是会做人情。”话音未落，忽见窗外人影一闪，追出去却见廊下积雪上留着几个湿脚印，直通后园假山。
当夜府中设宴，戏台上正演《牡丹亭》。嫣红挨着母亲邢夫人坐，忽觉袖中多出个纸团，展开见是蝇头小楷：“明日未时，枕霞旧馆。”心中正自诧异，忽听席间哗然——原是戏子们扮杜丽娘的那个竟与黛心有七八分相似。老太君笑道：“这孩子平日不声不响，倒是个有造化的。”邢夫人却沉了脸，暗暗拧了嫣红一把。
却说五儿得袄后，越发常在老太君跟前伺候。这日捧茶时，袖中飘落一方胭脂绢子，被嫣红拾起。绢角绣着“潇湘妃子”四字，分明是黛心别号。嫣红不动声色藏入袖中，转头却见柳五儿正与二房少爷延卿在梅树下低语。那延卿本是大老爷庶出，平日最是眼空心大，见嫣红过来，忙甩手走了。
腊月二十六，薛家太太携女来访。薛姑娘宝琴生得珠圆玉润，与黛心一见如故。二人正在暖阁里看诗，忽听外头吵嚷。原是邢夫人房里的金镯子不见了，周瑞家的带着婆子们挨屋搜查。搜至潇湘馆，竟在黛心妆奁底层找出个赤金缠丝镯子。邢夫人哭天抢地道：“我待你如亲生，怎反偷我东西？”黛心气得浑身乱颤，宝琴却眼尖，指出镯子内壁刻着“薛记”小字——原是薛家前日遗失的旧物。
风波虽平，府中却暗流涌动。除夕夜祭祖时，供桌上的白玉如意不翼而飞。延卿带着小厮们点灯搜寻，终于在祠堂后巷寻见，如意上竟沾着胭脂香气。老太君勃然大怒，下令彻查。谁知次日清晨，管家在井台边发现柳五儿投井身亡，手中紧攥着半幅撕破的鸳鸯锦帕。
开春后，圣旨忽至，命宁国府嫡孙景琛尚荣昌公主。阖府忙乱间，黛心却病倒了，每日只在潇湘馆静养。这日嫣红去探病，见案上摆着新绘的《大观园图》，亭台楼阁与自家园子一般无二，只是多了处题着“枕霞旧馆”的所在。嫣红心中一动，假称借画观赏，携图便走。途经沁芳亭时，忽见景琛与一女子在桃林深处私语，那女子背影竟是已死的柳五儿！
嫣红吓得魂飞魄散，回房后夜夜噩梦。这日午后实在困倦，歪在榻上打盹，忽见五儿穿着投那日的湿衣裳进来，递上个油纸包道：“二姑娘救我！”嫣红惊醒，发觉枕边真有个纸包，里头是烧剩的账册残页，隐约可见“薛记银楼”“景琛印鉴”等字。正惊疑间，丫鬟来回：“薛家来退亲了，说是宝姑娘病得古怪，身上起红疹，医婆说是沾了脏东西。”
府中连日出事，老太君请来清虚观张道士作法。法事当夜，黛心房中药吊子忽然打翻，煎药的雪雁手上烫起燎泡。嫣红去送膏药，见黛心伏案写些什么，见人来忙用宣纸盖住。嫣红假意失手打翻茶盏，趁收拾时偷瞥一眼，竟是摹仿景琛笔迹的婚书残稿，上有“愿娶黛心为平妻”等语。
三月三上巳节，公主驾到府中赏春。宴席间忽起狂风，吹跑公主帷帽。众人追至藕香榭，见池塘浮着个紫檀木匣，打捞上来竟是失踪的白玉如意，匣底还压着张当票——正是邢夫人当卖薛家金镯的凭证。邢夫人当场昏厥，公主拂袖而去。当夜，景琛跪在祠堂前请罪，道出实情：原来他与柳五儿早有私情，五儿怀胎后遭邢夫人逼迫，才偷镯典当求生。
此事未了，忽有御史参奏宁国府勾结盐商。抄家那日，官兵从延卿书房搜出私铸官印，从嫣红闺房妆台暗格起获龙袍料子。圣旨降下：夺爵抄家，男丁流放，女眷没官。混乱中黛心不知所终，唯留半阙残词于潇湘馆粉壁：“百年顿尽天涯路，桃花人面各西东。”
十年后，金陵旧宅易主，新科状元购得此园。状元夫人游园时，在假山洞隙发现个铁盒，内藏账册数本，详记薛家通过宁国府买卖官爵的往来。最后一页有娟秀批注：“景琛贪鄙，延卿狂悖，然真账在薛姨妈处。”署名竟是黛心。
原来自抄家那夜，黛心被薛宝琴暗中接应，现已在扬州嫁作盐商妇。这日她重游故园，见断壁残垣间桃花依旧，忽闻身后有人唤“姐姐”。回头见个戴帷帽的女子，掀起面纱竟是嫣红——她没入教坊后得忠仆搭救，现与延卿在岭南贩茶为生。姐妹相认泪如雨下，嫣红道出最大秘密：那龙袍料子原是邢夫人为亲生子夺爵而备，故意藏在她房中的。
正说话间，忽见个疯婆子蹒跚而来，口中念念有词：“鸳鸯瓦冷霜华重”。细看竟是邢夫人，见人便扯着喊“琛儿”。原来景琛流放途中病故，公主另嫁，薛家早败落。此时斜阳西下，三人站在荒草丛生的枕霞旧馆前，忽见壁上有新题诗句：“白骨如山忘姓氏，无非公子与红妆。”墨迹尚湿，却不见题诗人踪影。
倏尔风起，吹落满树桃花。黛心袖中突然飘出张泛黄纸片，正是当年嫣红拾得的胭脂绢子包裹之物——原是柳五儿临死前藏下的生育记录，证明她所生男婴被邢夫人送往城外育婴堂。三人急赴育婴堂，得知孩子早被江南织造曹家收养，如今已是举人，昨日刚来此寻过生母。
暮鼓声中，黛心望着曹家方向轻笑：“这下好了，咱们宁国府的血脉，倒要在别人家续写红楼了。”言毕咳出血丝，方知自己已病人膏肓。嫣红扶她上车时，见车帘内伸出的手腕上，赫然戴着当年那对赤金缠丝镯子。
黛心在暮色中咳出血丝，嫣红慌忙用帕子去接，那点点猩红洒在藕荷色衣襟上，竟似雪地里落下的红梅。正要唤车夫快马加鞭回扬州，忽见官道上一队锦衣人马驰来，为首者滚鞍下马，跪地便拜：“可是宁国府二小姐？我家老爷乃江南织造曹沾，特命小的来请安。”
嫣红心下惊疑，暗握袖中短刃。却见那领班双手奉上名帖，泥金笺上赫然盖着曹家朱印。黛心虚弱地挑起车帘：“曹大人如何知我在此？”领班道：“我家少爷今日在育婴堂查得身世，听闻有女眷来访，描述形貌竟与旧日宁国府小姐相符。”话音未落，后方轿中走出个青衫少年，眉眼间果真有几分景琛的影子。
众人同返曹府时，但见画栋飞甍气象万千。曹夫人拉着黛心的手垂泪：“当年邢夫人将婴孩送来时，裹着的锦被上绣着宁国府暗纹。”正叙话间，忽闻前厅喧哗。管家踉跄来报：“不好了，邢夫人在宴席上抢过酒杯便饮，如今口吐白沫了！”