香港中环的恒基总部写字楼，落地窗外是维多利亚港的粼粼波光，万吨巨轮正缓缓驶过，像极了房地产行业里那些看似稳健、实则暗藏风险的庞然大物。办公室里，陈启棠坐在红木办公桌后，指尖摩挲着那张泛黄的1997年字条，纸页边缘的折痕早已被岁月磨得光滑，上面“潮水退去，方知谁在裸泳”八个字，在台灯下泛着淡淡的光泽。
桌案上摊着一份“内地资产清单”，红笔圈出的两处物业格外醒目——广州天河区和越秀区的两座写字楼。这是恒基在内地最后的非核心资产，也是陈启棠计划“最后清仓”的目标。
“爸，真的不再等等？”陈文博站在桌前，手里拿着一份市场分析报告，语气带着几分不甘，“广州这两座写字楼，地段好，租金回报率稳定在4%，最近还有中介说，有开发商想溢价10%收购，我们现在按低于市场价5%抛售，太亏了。”
陈启棠抬起头，目光透过老花镜，落在儿子年轻的脸上。他知道，陈文博和大多数内地开发商一样，还沉浸在楼市上涨的幻觉里，没看清潮水退去前的暗流。“亏？”他轻笑一声，拿起红笔，在资产清单上重重划了一道横线，“文博，你忘了1997年的教训？当年那些说‘房价会一直涨’的人，最后都成了债务的奴隶。现在内地的楼市，和1997年的香港何其相似？高杠杆、高溢价，表面繁花似锦，实则早已千疮百孔。”
他把1997年的字条推到陈文博面前，字条上的墨迹虽有些褪色，却字字千钧：“你看这张纸，当年我那位朋友，就是因为贪恋最后一个铜板，不肯抛售非核心资产，结果风暴一来，满盘皆输。现在内地的高杠杆房企，负债率动辄超过80%，和当年的他有什么区别？”
陈文博拿起字条，指尖抚过粗糙的纸页，脸上的不甘渐渐褪去，取而代之的是一丝犹豫。他不得不承认，父亲的判断从未出错。从2011年开始，父亲就陆续减持内地非核心资产，从广州的商铺到北京的写字楼，每次都顶着“卖早了”的质疑，却每次都避开了后续的市场波动。
“可现在内地楼市还在涨，很多同行都在加码拿地，我们就这样彻底退出，会不会错失机会？”陈文博仍有些迟疑，他看着资产清单上那两座写字楼的评估价，心里难免有些可惜。这两座写字楼是恒基早年低价购入的，如今市值已翻了三倍，按低于市场价5%抛售，确实像是割肉。
“机会？”陈启棠摇了摇头，从抽屉里拿出一份《内地房企债务风险报告》，上面用红笔标注着多家高杠杆房企的负债率，最高的已超过95%，“这不是机会，是陷阱。你以为的上涨，是政策托底的虚假繁荣，是高杠杆堆起来的泡沫。一旦政策收紧，资金链断裂，这些溢价都会化为乌有。我们要的不是短期的暴利，是家族资产的长治久安。”
他顿了顿，目光投向窗外的维多利亚港，语气带着几分感慨：“1997年金融风暴，我亲眼看着无数富豪一夜返贫，就是因为把所有鸡蛋都放在一个篮子里，不懂及时止损。恒基能走到今天，靠的不是追逐风口，而是敬畏风险、守住底线。这两座广州写字楼，虽然租金稳定，但属于非核心资产，一旦内地楼市降温，变现难度极大，不如现在趁市场还没恶化，早点出手，把资金转移到更安全的地方。”
陈启棠的话像一记警钟，敲醒了陈文博。他想起2013年父亲抛售北京写字楼后，不到三个月，北京写字楼价格就跌了8%，那些当初嘲笑父亲“胆小”的同行，后来都纷纷陷入了困境。而恒基因为提前撤离，不仅保住了收益，还趁机收购了伦敦金丝雀码头的写字楼，如今每月租金收益稳定，成了家族资产的压舱石。
“我明白了，爸。”陈文博点了点头，脸上的犹豫彻底消失，“我这就安排团队，按低于市场价5%的价格抛售这两座写字楼，争取尽快完成交易，资金全部转入悉尼账户。”
“很好。”陈启棠满意地笑了笑，“告诉团队，不要贪多，只要买家出价符合我们的底线，就可以成交。另外，跟买家明确，一次性付款，不接受分期付款，避免夜长梦多。”
抛售过程并非一帆风顺。第一个买家是内地的一家房企，想用分期付款的方式压价，要求分三年付清房款，还想再压低3%的价格。陈文博有些心动，觉得可以再谈谈，却被陈启棠一口拒绝。
“不行，必须一次性付款。”陈启棠在电话里对陈文博说，“这家房企的负债率超过85%，属于高风险企业，分期付款看似稳妥，实则可能面临对方资金链断裂的风险。我们要的是安全离场，不是再一次陷入内地楼市的泥潭。”